정비사업 추진 절차

STEP 01

정비기본계획 수립

지자체가 10년 단위로 수립하는 정비사업의 기본 방향. 정비예정구역, 토지이용계획, 정비기반시설 계획 등을 포함합니다.

소요기간: 지자체 주도

핵심 쟁점: 정비예정구역 선정 기준, 주민 의견 수렴

STEP 02

안전진단 실시

재건축사업의 전제 조건. 구조안전성, 설비노후도, 주거환경 등을 종합 평가합니다. 재개발은 안전진단 없이 노후도 기준으로 진행합니다.

소요기간: 3~6개월

핵심 쟁점: 안전진단 기준 강화/완화, 적정성 검증

→ 용어: 안전진단

STEP 03

정비구역 지정

시장·군수가 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정·고시합니다. 주민설명회와 30일 이상의 공람 절차를 거칩니다.

소요기간: 6~12개월

핵심 쟁점: 정비구역 범위, 건폐율·용적률 계획, 일몰제

STEP 04

추진위원회 구성 승인

조합설립을 준비하기 위한 주민 조직. 토지등소유자 과반수의 동의로 시장·군수의 승인을 받아 구성합니다.

소요기간: 3~6개월

핵심 쟁점: 추진위 구성 요건, 운영비 사용

STEP 05

조합설립인가

정비사업의 핵심 관문. 재개발은 토지등소유자 3/4 이상, 재건축은 각 동별 과반수 + 전체 3/4 이상의 동의가 필요합니다.

소요기간: 6~18개월

핵심 쟁점: 동의요건 산정, 동의서 유효성, 동의 철회

→ 관련 판례: 조합설립 동의요건

STEP 06

시공사 선정

조합 총회에서 경쟁입찰을 통해 시공사를 선정합니다. 서면결의 유효요건이 중요하며, 공사비 수준이 사업성을 좌우합니다.

소요기간: 3~6개월

핵심 쟁점: 입찰 절차, 서면결의, 공사비 협상

→ 관련 판례: 서면결의 유효요건 · 공사비 증액

STEP 07

사업시행계획인가

토지이용계획, 건축물 배치, 정비기반시설 설치 등 구체적 사업계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받습니다.

소요기간: 6~12개월

핵심 쟁점: 사업시행계획 하자, 환경영향평가

→ 관련 판례: 사업시행계획 하자와 후행 처분

STEP 08

분양공고 · 분양신청

관리처분계획 수립을 위한 전 단계. 조합원에게 분양 대상, 분양 조건 등을 공고하고 분양신청을 접수합니다.

소요기간: 2~3개월

핵심 쟁점: 분양신청 기간, 현금청산 선택

STEP 09

관리처분계획인가

종전자산 감정평가, 분양권 배정, 청산금 산정의 기준이 되는 핵심 계획. 총회 의결 후 시장·군수의 인가를 받습니다.

소요기간: 6~12개월

핵심 쟁점: 감정평가 적정성, 분담금 산정, 무효확인 소송

→ 관련 판례: 종전자산 감정평가 · 전원합의체 소의 이익

STEP 10

이주 · 철거 · 착공

관리처분계획인가 후 조합원 이주, 기존 건축물 철거, 신축 공사 착공. 이주비·주거이전비 지급이 이루어집니다.

소요기간: 2~3년

핵심 쟁점: 이주비 산정, 이주 지연, 공사비 증액

STEP 11

준공인가 · 이전고시

공사 완료 후 시장·군수의 준공인가를 받고 이전고시로 조합원에게 소유권이 이전됩니다.

소요기간: 3~6개월

핵심 쟁점: 준공 검사, 하자 보수, 소유권 이전

STEP 12

조합 해산 · 청산

사업 완료 후 청산금을 정산하고 조합을 해산합니다. 청산금 분쟁은 별도 민사소송으로 해결합니다.

소요기간: 6~12개월

핵심 쟁점: 청산금 정산, 미분양 처리, 조합 해산 절차