도시 및 주거환경정비 조례
도정법의 위임 사항을 지역 실정에 맞게 구체화하는 자치 법규
도정법은 많은 사항을 “시·도 조례로 정한다”고 위임하고 있어, 실무에서는 해당 지역의 조례를 반드시 확인해야 합니다. 아래에서 서울시 조례의 핵심 조문을 해설하고, 전국 17개 시·도 조례로의 링크를 제공합니다.
서울시 조례 핵심 조문 해설
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 — 도정법의 위임 사항을 서울시 실정에 맞게 구체화
제4조 정비계획 입안 대상 구역
노후·불량건축물이 해당 구역 건축물 수의 2/3 이상인 지역, 호수밀도·주택접도율·과소필지 등의 기준을 구체적으로 규정합니다. 재개발·재건축의 구역지정 기준이 됩니다.
제7조 정비계획의 입안 제안
토지등소유자가 정비계획 입안을 제안하려면 토지등소유자 2/3 이상의 동의가 필요합니다. 제안 시 제출 서류와 절차를 규정합니다.
제9조 노후·불량건축물의 범위
도정법 제2조의 위임을 받아 노후·불량건축물의 세부 판정 기준을 규정합니다. 준공 후 경과 연수, 구조 결함 기준 등이 포함되며, 재건축 요건 판단에 핵심적입니다.
제12조 안전진단의 실시
재건축사업 안전진단의 세부 절차, 비용 부담, 적정성 검증 등을 규정합니다. 서울시는 자체 적정성 검증위원회를 운영합니다.
제17조 조합설립인가 등의 신청
조합설립인가 신청 시 구비서류, 동의서의 형식적 요건, 동의 산정 방법 등을 규정합니다. 인감 요건과 본인서명 사실확인의 구체적 기준이 포함됩니다.
제26조 건축물의 높이 제한
정비사업으로 건설하는 건축물의 높이 기준. 서울시는 2종 일반주거지역의 층수 제한(7층 이하 등)과 일조권 기준을 구체적으로 규정합니다.
제28조 용적률 완화
도정법 제54조의 위임을 받아 임대주택 건설 비율에 따른 용적률 인센티브의 구체적 비율을 규정합니다. 법적상한용적률의 70~100%까지 완화 가능합니다.
제30조 임대주택의 건설 비율
서울시 정비사업에서 건설해야 하는 임대주택의 비율. 재개발은 전체 세대수의 15% 이상(공공임대 5% 포함), 재건축은 초과이익 환수와 연동됩니다.
제33조 분양대상자별 주택공급 기준
관리처분계획에서 조합원별 주택 배정 기준. 종전 자산 가액에 따른 주택 규모 배정, 1인 1주택 원칙과 예외 등을 규정합니다.
제37조 공사비 검증
서울시는 정비사업의 공사비 적정성을 검증하는 제도를 운영합니다. 조합이 시공사와 계약한 공사비가 적정한지 서울시장이 검증할 수 있습니다.
제39조 정비사업전문관리업체의 선정
추진위원회·조합이 정비사업전문관리업체를 선정할 때의 절차와 기준. 경쟁입찰 원칙, 선정 기준, 계약 해지 요건 등을 규정합니다.
지자체별 주요 차이점
같은 도정법 위임 사항이라도 지자체마다 기준이 다릅니다. 실무에서 반드시 확인해야 할 차이점:
| 위임 사항 | 서울 | 부산 | 경기 |
|---|---|---|---|
| 노후건축물 기준 (철근콘크리트) | 준공 후 30년 | 준공 후 30년 | 시·군 조례 |
| 임대주택 비율 (재개발) | 15% 이상 | 12% 이상 | 시·군별 상이 |
| 정비계획 입안 제안 동의 | 2/3 이상 | 2/3 이상 | 2/3 이상 |
| 공사비 검증제도 | 있음 | 있음 | 시·군별 상이 |
※ 경기도는 도 조례가 기본틀을 제공하고, 세부 기준은 각 시·군 조례로 재위임하는 구조입니다.
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