도시정비 용어사전

가로주택정비사업 街路住宅整備事業

가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업. 소규모정비법에 근거하며, 일반 재개발보다 절차가 간소합니다.

→ 소규모정비법

감정평가 鑑定評價

부동산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것. 정비사업에서는 종전자산 평가와 종후자산 평가가 핵심이며, 2인 이상의 감정평가법인이 참여합니다.

→ 관련 판례: 종전자산 감정평가

개발이익 開發利益

정비사업 시행으로 발생하는 토지·건물의 가치 상승분. 재건축 매도청구 시 ‘시가’에는 개발이익이 포함되지 않습니다.

건폐율 建蔽率

대지면적에 대한 건축면적의 비율. 용도지역에 따라 상한이 정해져 있으며, 정비사업의 사업성을 좌우하는 핵심 지표 중 하나입니다.

공공재개발 公共再開發

LH 등 공공기관이 사업에 참여하여 공공성을 높이는 재개발사업. 용적률 인센티브가 부여되나, 임대주택 공급 의무가 따릅니다.

관리처분계획 管理處分計劃

정비사업에서 종전 토지·건축물의 소유자에게 새로 건설되는 건축물을 배분하는 계획. 종전자산 평가, 분양권 배정, 청산금 산정의 기준이 됩니다.

→ 관련 판례: 관리처분계획 무효확인

권리가액 權利價額

조합원의 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 금액. 조합원 분양가와의 차이가 분담금이 됩니다. 산식: 종전자산 평가액 × 비례율

노후·불량건축물 老朽不良建築物

도정법 제2조에서 정의하는 정비사업 대상 건축물. 구조적 결함뿐 아니라 기능적 노후화(설비, 에너지 효율 저하)도 포함됩니다.

→ 관련 판례: 노후불량 판정 기준

대지지분 垈地持分

공동주택에서 각 세대가 보유하는 토지의 지분. 재건축·재개발에서 분담금 산정의 핵심 요소이며, 대지지분이 클수록 유리합니다.

도시 및 주거환경정비법 都市整備法 / 도정법

재개발·재건축 등 정비사업의 기본법. 정비구역 지정부터 조합 해산까지 정비사업의 전 과정을 규율합니다.

→ 법령 전문 보기

동의요건 同意要件

조합설립, 사업시행 등에 필요한 토지등소유자의 동의 비율. 재개발은 3/4 이상, 재건축은 각 동별 과반수 + 전체 3/4 이상입니다.

→ 관련 판례: 동의요건 해석

매도청구 賣渡請求

재건축사업에서 조합이 비동의 소유자에게 부동산을 시가로 매도할 것을 청구하는 권리. 시가에는 개발이익이 포함되지 않습니다.

→ 관련 판례: 매도청구 시가 산정

비례율 比例率

정비사업의 수익성을 나타내는 지표. 산식: (총 수입 – 총 사업비) ÷ 종전자산 총 평가액 × 100. 100% 이상이면 사업성이 있다고 봅니다.

분담금 分擔金

조합원이 새 아파트를 분양받기 위해 추가로 부담하는 금액. 산식: 조합원 분양가 – 권리가액. 공사비 상승 시 분담금이 증가합니다.

분양권 分讓權

정비사업에서 조합원이 새로 건설되는 건축물을 분양받을 수 있는 권리. 관리처분계획에서 세부 내용이 확정됩니다.

사업시행계획 事業施行計劃

정비사업의 시행을 위한 구체적 계획서. 토지이용계획, 건축물 배치, 정비기반시설 설치 등이 포함되며, 시장·군수의 인가가 필요합니다.

→ 관련 판례: 사업시행계획 하자

서면결의 書面決議

총회에 직접 출석하지 않고 서면으로 찬반 의사를 표시하는 방법. 의안의 구체적 기재, 충분한 정보 제공, 공정한 절차가 유효요건입니다.

→ 관련 판례: 서면결의 유효요건

소규모재건축 小規模再建築

소규모정비법에 따른 소규모 재건축사업. 일반 재건축보다 완화된 요건이 적용되며, 노후 소규모 주택단지의 정비에 활용됩니다.

시공사 施工社

정비사업의 건설 공사를 수행하는 건설회사. 조합 총회에서 경쟁입찰을 통해 선정하며, 공사비 증액 분쟁이 빈번합니다.

안전진단 安全診斷

재건축사업의 전제 조건. 건축물의 구조안전성, 설비 노후도, 주거환경 등을 종합적으로 평가하여 재건축 필요성을 판정합니다.

용적률 容積率

대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율. 용적률이 높을수록 더 많은 세대를 건설할 수 있어 사업성이 높아집니다.

이전고시 移轉告示

준공인가 후 관할 시장·군수가 대지·건축물의 소유권 이전을 고시하는 것. 이전고시로 조합원에게 소유권이 이전됩니다.

일몰제 日沒制

정비구역 지정 후 일정 기간 내 사업이 진행되지 않으면 구역이 자동 해제되는 제도. 해제 시 조합설립인가도 당연 실효됩니다.

→ 관련 판례: 정비구역 해제

재개발사업 再開發事業

정비기반시설이 열악하고 노후건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업. 토지등소유자 3/4 이상의 동의로 조합을 설립합니다.

→ 재개발사업 안내

재건축사업 再建築事業

정비기반시설은 양호하나 건축물이 노후한 공동주택 단지를 대상으로 하는 사업. 안전진단이 전제 조건이며, 초과이익환수제가 적용됩니다.

→ 재건축사업 안내

전원합의체 全員合議體

대법관 전원(13인)으로 구성되는 대법원의 재판부. 종래 판례를 변경할 때 전원합의체 판결이 필요합니다.

→ 관련 판례: 전원합의체 — 소의 이익

정비구역 整備區域

정비사업을 시행하기 위해 지정·고시된 구역. 정비기본계획에 따라 시장·군수가 지정하며, 정비사업의 공간적 범위가 됩니다.

정비기반시설 整備基盤施設

도로, 상하수도, 공원, 공용주차장 등 정비사업으로 설치 또는 정비하는 기반시설. 재개발은 기반시설이 열악한 지역이 대상입니다.

조합 組合

정비사업을 시행하기 위해 토지등소유자가 설립하는 법인. 조합설립인가로 법인격을 취득하며, 준공 후 해산·청산합니다.

조합설립인가 組合設立認可

시장·군수가 조합의 설립을 인가하는 행정처분. 인가 시점에 조합이 법인격을 취득합니다. 동의요건 흠결 시 취소 사유가 됩니다.

종전자산 從前資産

정비사업 시행 전 조합원이 보유한 토지·건축물의 가치. 감정평가법인 2인 이상의 평가액을 산술평균하여 산정합니다.

지역주택조합 地域住宅組合

주택법에 따라 주택이 없는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립하는 조합. 도정법이 아닌 주택법이 적용되며, 사기 피해가 빈번합니다.

→ 관련 판례: 지역주택조합 배임

청산금 淸算金

관리처분계획에 따른 분양 후, 종전자산과 분양가의 차이를 정산하는 금액. 종전자산이 분양가보다 크면 돌려받고, 작으면 납부합니다.

추진위원회 推進委員會

조합설립 전 정비사업을 추진하기 위해 구성하는 주민 조직. 시장·군수의 승인을 받아 구성하며, 조합설립 후 해산합니다.

토지등소유자 土地等所有者

정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자. 동의요건 산정, 총회 의결권의 기본 단위이며, 공유 시 대표 1인만 산정됩니다.

통합심의 統合審議

서울시에서 정비사업의 건축심의, 도시계획심의 등을 통합하여 진행하는 제도. 심의 기간을 단축하고 일관성을 높이기 위해 도입되었습니다.

현금청산 現金淸算

조합원이 분양을 포기하고 종전자산 가치에 상당하는 현금을 수령하는 것. 분양신청을 하지 않거나 분양 대상에서 제외된 경우에 해당합니다.